통합 절세 제안서

Ⅰ. 검토 개요

1. 검토 목적

본 보고서는 대상 부동산의 가격 수준과 취득 · 보유 · 양도 · 증여 · 상속 단계별 예상 세액을 검토하여, 처분 및 승계에 관한 의사결정에 참고할 자료를 제공하는 데 목적이 있습니다.

2. 대상 물건

3. 검토 기준 및 전제

4. 검토 결과 요약

추정 시세로 양도할 경우 세금과 중개보수를 차감한 실수령액은 20,731,239,720원으로 산출됩니다. 세부 계산 내역은 Ⅳ장에, 종합 의견은 Ⅵ장에 기재하였습니다.

Ⅱ. 물건 현황

1. 토지

2. 건물

3. 개별공시지가 추이

개별공시지가는 2022년 ㎡당 15,044,600원에서 2026년 17,600,000원으로 상승하였습니다 (누적 17.0%).

Ⅲ. 가격 검토

1. 추정 시세

1. 주1)본 추정 시세는 시연용 예시 금액이며 실제 거래 사례로 산정한 결과가 아닙니다.
2. 주2)필지장부 시세는 공개된 실거래와 공시가격을 바탕으로 자동 계산한 참고 가격입니다. 감정평가액이 아니며 실제 거래 가격과 다를 수 있습니다. 대출·담보·소송 등 공식 용도로는 쓸 수 없습니다.

2. 기준시가 (상속 · 증여의 보충적 평가 기준)

1. 주1)건물 기준시가의 지수는 국세청 고시를 간략화한 값으로, 세무사 검수 전입니다.

3. 거래 사례

가. 대상 필지의 매매

대상 필지에 연결된 매매 사례가 없습니다.

나. 인근 매매 (같은 법정동, 최근 3년)

1. 주1)토지, 일반 건물, 단독 · 다가구의 실거래는 지번이 일부 가려져 공개되므로 특정 필지의 거래로 단정할 수 없습니다.

Ⅴ. 임대 수익 검토

1. 적용 조건

2. 투자금과 연간 수지

1. 주1)세무사 검수 전의 세율표로 계산하였습니다. 금액이 실제와 다를 수 있습니다.
2. 주2)임대료와 금리가 1년 동안 바뀌지 않는 것으로 계산하였습니다.
3. 주3)보유세, 임대소득에 대한 세금, 중개보수는 넣지 않았습니다.
4. 주4)매매로 취득하는 경우로 계산하였습니다 (상속·증여·신축은 세율이 다릅니다).

Ⅵ. 종합 의견

1. 검토 의견

1. 1.추정 시세 중앙값 21,910,871,300원은 기준시가 합계 14,154,167,500원의 1.55배 수준입니다.
2. 2.추정 시세와 기준시가의 차이가 7,756,703,800원(추정 시세의 35.4%)입니다. 상속 · 증여 시 기준시가로 신고할 경우 과세관청이 감정평가를 통해 재산가액을 다시 산정할 수 있으므로, 신고 전에 평가 방법을 검토할 필요가 있습니다.
3. 3.추정 시세 기준으로 증여세는 10,156,322,580원, 상속세는 9,695,572,580원으로 산출되어 상속의 세액이 460,750,000원 적습니다. 다만 상속세는 다른 상속재산과 합산하여 계산하므로 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
4. 4.추정 시세로 양도할 경우 양도소득세와 지방소득세는 982,433,740원(양도차익의 42.4%)이며, 중개보수를 차감한 실수령액은 20,731,239,720원입니다.
5. 5.적용 조건 기준 임대 수익률은 연 3.5%로, 대출 금리(연 4.5%)보다 낮습니다. 자기자본 수익률은 연 1.8%입니다.
6. 6.위 내용은 한 물건만을 대상으로 한 자동 계산 결과입니다. 다른 보유 재산, 감면 및 공제 요건, 가족 관계에 따라 세액이 달라지므로 실제 신고 전에 세무사의 검토를 받으시기 바랍니다.

2. 상담 시 준비 서류

3. 유의 사항

1. 주1)본 보고서는 공개된 자료와 입력값을 바탕으로 자동 산출한 참고 자료이며, 세무 대리 또는 세무 상담의 결과가 아닙니다.
2. 주2)추정 시세는 자동 계산한 참고 가격으로 감정평가액이 아니며, 대출 · 담보 · 소송 등 공식 용도로 사용할 수 없습니다.
3. 주3)세액은 세율표 2026.1(세무사 검수 전)을 적용하였으며, 법령 개정과 개별 사정에 따라 실제 세액과 다를 수 있습니다.